潘石屹是甘肃天水人，潘石屹1963年11月14日 出生在甘肃省天水市潘集寨村。父亲被打成“右派”，爷爷曾是黄埔军校毕业的国民党军官。1977年秋天，其父获平反，全家从农村户口变成城镇户口，搬往甘肃清水县城。1979年，考入兰州培黎学校（即兰州城市学院培黎校区）1981年，从培黎学校毕业，以600名学生中第二名的成绩被河北的中国石油管道学院（大专）录取。（高考前8天，潘石屹被一辆卡车撞断了肩胛骨。知道自己没考好，他立即在另外一个县以“石屹”这个名字报考中专。
1982年，从中国石油管道学院毕业后分配到原国家石油部工作。1984年，石油管道学院毕业，被分配到河北廊坊石油部管道局经济改革研究室。1987年，辞职下海到深圳、海南，后到北京，专业从事房地产开发。1989年，随同一位老板（牟其中）来到海南省。1990年，同冯仑、王功权、张民耕在海南省合伙成立了海南农业高科技联合开发总公司（万通前身）1991年8月，成立万通公司，高息借贷1000多万元炒房地产，在海南省第二波经济热潮中半年多赚取一千多万元。
1992年，与合伙人在北京共同创立北京万通有限责任公司。同年与人合作共同创建了北京万通实业股份有限公司，在北京开发出一系列房地产项目，包括北京万通新世界广场、中国国际航空公司大厦、北京万通理想世界（现新城国际）。同年8月海口房地产崩盘前夕，潘回到西北考察市场机会，后到北京做市场调研，在怀柔县相关主体食堂偶然听到北京市给了怀柔四个定向募集资金的股份制公司指标，潘设法获取了其中之一，成为发迹的肇端。同年万通新世界广场在阜城门开盘，香港利达行***邓智仁找到万通公司要求代理销售。邓智仁通过成功的广告和定价策略获得代销的成功，把万通新世界广场卖到当时市价的三倍。